農地流轉互聯網服務平臺是“農地流轉”與“互聯網”跨界融合的一種新型土地流轉渠道,在擴大存量土地流轉時空半徑的同時,實現農地流轉“掛牌信息更充分、交易主體更廣泛、交易過程更規范、交易數據更翔實、交易服務更專業”,是我國目前農地流轉中最有效的一種商業模式載體。
自新中國成立,政府就發布了一系列關于農村土地改革的文件,從而適應了社會發展需求。
先扼要梳理農村土地改革的變化路徑:1)新中國成立—1956年“三大改造”完成前。農村土地施行農民土地所有制,1954年《中華人民共和國憲法》正式確立了農民土地所有權;2)“三大改造”完成——1978年改革開放前。政府確立了農村集體土地所有制,并且禁止任何形式的集體土地轉讓;3)改革開放后——1993年《憲法》修訂。這一階段是農村土地從集體所有集體經營到集體所有家庭經營的確定。1983年中央一號文件《當前農村經濟政策的若干問題》發布,標志農村土地家庭承包經營制正式得到國家層面肯定,1993年家庭承包經營被寫入《憲法》,標志著家庭聯產承包責任制被確立為一項基本國家經濟制度;4)十八屆三中全會(2013年11月)——至今:農地“三權分置”制度提出,并不斷完善,隨后一系列圍繞“三權分置、兩權抵押”、“探索農地入市”、“土地金融”、“加快推進土地確權”、“探索盤活農村閑置宅基地”等文件發布,從各方面賦予農民對農村用地的使用權利(見附錄:促進農村土地市場發展的主要文件匯總)
圖1:中國農村土地改革變化路徑
圖片來源:托比網
政府出臺的相關農村用地政策成為推動我國鄉村土地流轉合法化的絕對力量,為鄉村土地的加快流轉提供了根本保障。
2017年底,中國農村土地流轉面積超過4.7億畝,流轉比例達到37%左右,與2007年相比增長超30多個百分點。農地流轉在政策推動下活力持續釋放。
圖2:中國農村土地流轉情況
圖片來源:托比網
但應注意的是,農地流轉比例自2014年開始,就出現增速放緩趨勢,從2013年4.5%下降到2017年的1.9%。從流轉去向來看,2016年末,農戶之間的流轉面積占總流轉面積70%,流轉入農業合作社占比15.4%,流轉入企業占比8.4%。從流入后經營面積來看,截至2015年底,土地經營面積在30畝以上的農戶占比為3.9%,經營在100畝以上的大規模農戶僅為0.4%。截至2016年底,經營在100畝以上的大規模農戶仍不到1%。
表1:中國不同土地經營規模的農戶數量與占比(2015)
可以判斷,伴隨中國鄉村人口下降,土地改革不斷完善,中國農村土地流轉的適用對象(由農地到宅基地的擴大)、規模、比例仍會有所增加,但目前農地流轉的狀態仍是以小規模為主,而且“當前和今后很長一個時期,小農戶家庭經營仍將是我國農業的基本經營方式”(韓長賦,2018.12),中國農業現代化只能在小農戶的基礎上實現(孔祥智,2018),所以怎樣把適度規模經營和小農經營有效銜接好才是我國農業社會實現適度規模經營和現代化的重要抓手。
基于此實際情況,我們在建設或考察一個關于農地流轉項目的底層邏輯時,應把“項目方是否考慮到把服務好中國小農經營群體的核心訴求作為認知前提”作為重點衡量指標。
換句話說,在小農經營群體為主的千億元規模土地流轉賽道(含農村土地經營權市場、農村宅基地市場)中,如何捕捉到具有復雜、細碎、差異的小農戶群體拋出的土地流轉訴求,并解決掉小農戶群體進行土地流轉時所面對的痛點,應是一家致力于扎根并獲利農土流通賽道的企業始終思考的問題。
如上文所言,目前我國農地流轉途徑有70%發生在農戶與農戶之間,且自身有著不同特征,加上自然農戶的法律意識淡薄,所以在農土流轉過程中會出現一些棘手問題,導致了農地流轉供給雙方需求不匹配、價格差異明顯、權益保護不到、轉后耕作能力不足、土地效能利用不高等等。
1)土地流轉信息不暢,適度經營規模無法達到,存量經濟價值轉化較低
盡管未來一段時間內我國農地流轉仍是以小農戶為主,但適度規模經營是適合我國國情的農業現代化重要抓手,但反觀當下農地流轉的現實情況,出現了一些主客觀因素阻礙了適度規模經營的推進。
比如,中國鄉村所特有的人情關系致使農民間土地流轉更多發生在“認識、介紹、有關系的內部”,直接造成承包者土地供給信息的有限性、經營者土地需求信息的有限性、承包者和經營者之間的供需不匹配等問題,也引起了連片流轉土地無法集中、粗放式經營仍在出現,工業資本、民間資本、企業龍頭等多種經營主體不能較好進入,無法形成合理的農地流轉市場價格及評估機制等問題,并且在一定程度上,從土地流轉源頭就降低了對流轉來的土地進行使用的效用價值,而對于處在探索期的鄉村閑置宅基地盤活問題也是如此,所以就導致了目前鄉村土地的經濟價值遠遠低于城鎮土地的價值。
2)流轉合同規范化欠佳,土地流轉糾紛事件頻發
國家在2014年確定“土地三權分置”后,于年末就提出要“搞好土地承包經營權確權登記頒證工作,健全公開規范的土地流轉市場”,并在2015年初下發文件《關于認真做好農村土地承包經營權確權登記頒證工作的意見》給出用5年左右的時間基本完成土地確權登記頒證工作的任務,今年初“一號文件”又提出要“制定和推廣使用全國土地流轉合同示范文本”。 看來,農地流轉規范化問題一直是農地流轉經營過程中需要不斷重視與完善的地方。
“過年返鄉,如果家里農地轉租出去的話,最常見方式就是‘口頭承諾’給村兒里的種地能手”,這種方式幾乎是發生在鄉村中最普遍狀態。目前來看,伴隨農地流轉比例不斷擴大,土地經濟價值上升,所引發土地流轉糾紛事件也是層出不窮。最主要原因就是“無流轉合同、流轉合同簽訂不規范、承包經營權與受益人歸屬不清”等,其中流轉合同規范化欠佳方面,主要是因為農民法律意識淡薄;承包經營權與土地流轉后收益問題主要是因為國家政策還在不斷完善之中。另外土地流轉合同的不規范,對土地流轉的交易價格、交易方式也造成了不確定性,從而打折了雙方的交互利益。
3)市場化配置顯弱,農地財產化收入有限
為更好的解決上述問題,國家政策要求要建立一批農地流轉交易平臺,然而平臺的建立屬性與職能范圍則是更多的圍繞“規范、監督”,交易及交易后的服務能力卻很弱。2015年國務院下發《關于引導農村產權流轉交易市場健康發展的意見》指出,“農村產權流轉交易市場是政府主導、服務三農的非盈利性機構”、“縣、鄉農村土地承包經營權和林權等流轉服務平臺,是現階段農村產權流轉交易市場的主要形式和重要組成部分”。
“監管”與“執行”集一身,并由政府主導的非盈利性農地產權交易平臺,基因上就缺少了市場競爭機制下深度服務的理念,比如圍繞流轉土地的價格評估、抵押貸款、農業保險等,這些更需要市場化的第三方機構完成,更需要國家政策上進一步對社會化三方機構進行扶持與放開,繼續加大農村交易市場的探索。另外,國家雖明確了土地流轉的經營權可進行融資擔保,并試點兩權抵押,但圍繞土地經營權的風險把控、以及農民信用把關審核的落地不明確問題依然削弱了農民使用經營權土地進行財產收入的力度。
綜上,農地流轉的過程更需要社會第三方服務機構平臺的介入,特別是利用互聯網等信息技術手段的高效、透明、智能等特征去賦能農地流轉前、中、后各環節的第三方深度服務平臺的參與。
農地流轉互聯網服務平臺是“農地流轉”與“互聯網”跨界融合的一種新型土地流轉渠道,在擴大存量土地流轉時空半徑的同時,將互聯網技術深入到土地流轉前、中、后各個環節,實現農地流轉“掛牌信息更充分、交易主體更廣泛、交易過程更規范、交易數據更翔實、交易服務更專業”(匡婧),是我國目前農地流轉中最有效的一種商業模式載體。
不完全統計,國內農地流轉互聯網服務平臺有11家,成立時間多集中在2015年、2016年,注冊地址較為分散,有5家企業獲得風險投資,獲投金額相對較小、輪次還處在早期階段,其中地合網獲A輪1500萬元人民幣,聚土網B輪億元人民幣,土流網B輪1.5億元人民幣,總體來講,土流網是成立時間最早、獲得融資金額最大、業務模式創新最快的企業(具體分析參見第三章案例部分)。
表2:國內農地流轉互聯網平臺基本情況
圖片來源:托比網
從平臺的主營業務來看,它們主要是圍繞農村“耕地流轉、宅基地出租/轉讓”展開,提供了土地資訊、在線咨詢、供給信息發布、預約看地、土地評估、土地金服、及第三方農業產業服務(農資、農機、植保、托管等)為主的農地流轉生態產業服務
來源:《中國農村土地市場發展報告(2015-2016)》
圖片來源:托比網
現在來看,自2011年逐漸出現到2015年階段爆發的土地流轉互聯網服務平臺,基本上是沿著政策紅利與鄉村互聯網的發展進程成長起來的。
就拿最近土流網的投資事件為例,2018年下半年土流網注資國內首家鄉村閑置農房運營商美麗新鄉村,媒體報道稱“美麗新鄉村與投資方土流網在業務上形成良好互補”,而在今年初國家的一號文件就提出了要“探索盤活利用閑置宅基地和農房的辦法路徑”。
可見,伴隨互聯網技術在農村領域的廣泛應用,與新一波的國家對農村土地流轉不斷釋放的政策紅利,我們會看好這批土地流轉互聯網服務平臺的價值與成長空間。
附錄:促進農村土地市場發展的主要文件匯總
注:文章節選自托比網近期將刊發的中國農業產業互聯網化發展白皮書2019第一章第一節:聚焦鄉村經濟源頭:人與土地的改變。另外在報告的其余章節會繼續深入探討關于農地流轉互聯網平臺在面對千億規模賽道進行商業模式不斷迭代的成長路徑及發展困境、創新方向等問題。敬請關注。
